Reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca

*Tras las últimas sentencias del Supremo en el año 2018 y 2019, se han modificado las cantidades que se pueden reclamar: Mitad de la factura del notario y de la gestoría. El 100% de la factura del registro de propiedad y de la tasación.

El Impuesto de Actos jurídicos documentados y la comisión de apertura, no pueden reclamarse, a falta de la resolución de las cuestiones prejudiciales que ya se han planteado en Europa.

En diciembre del 2015 se conoció una nueva sentencia del Tribunal Supremo español, la número 705/2015 que consideraba hasta 14 cláusulas abusivas recogidas en préstamos hipotecarios del BBVA y del Banco Popular, aunque cualquiera puede reclamar dichos gastos pues los efectos de la sentencia se extienden a todos los bancos.

Todas las entidades financieras repercutieron los gastos derivados de la formalización de la hipoteca a la parte prestataria, es decir, al consumidor. Este punto es considerado como abusivo por el Supremo ya que entiende que el banco es el principal interesado en formalizar la hipoteca ante Notario y Registro de la Propiedad para tener un título ejecutivo, en caso de impago.

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¿Qué pasos dar para reclamar la cláusula suelo?

En Asturias ya se conocen las primeras sentencias que reconocen la retroactividad total en la devolución de las cláusulas suelo-techo (S 195/2016 del Juzgado de primera instrucción de Llanes y el Juzgado de Instrucción nº 3 de Oviedo), probablemente, en otras partes del Estado también haya resoluciones de la misma índole.

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Retroactividad total de la cláusula suelo

Por fin ha llegado el día en que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea debía pronunciarse sobre la retroactividad de las cláusulas suelo-techo.

Gracias a las cuestiones prejudiciales C-154/15, C-307/15 y C-308/15, planteadas por tres magistrados del Juzgado de lo Mercantil de Granada y de Alicante, se ha podido conocer cuál es el criterio judicial respecto a la nulidad total o parcial de los suelos.

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Ejemplos de arbitraje: casos resueltos

Una pregunta muy habitual es cuándo interponer un arbitraje de consumo. La reclamación y el arbitraje son métodos compatilbes aunque sucesivos en el tiempo.

Si ponemos una reclamación ante el Servicio de Atención al cliente o departamento de reclamación de la empresa o ante la OMIC (Oficina municipal de información al consumidor) o ante la SETSI (Secretaria de estado de telecomunicaciones y sociedad de la información) hay que esperar a que la empresa u organismo responda, después, si la respuesta no es satisfacctoria o es negativa, podemos acudir al arbitraje.

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El Arbitraje de consumo

Herramienta bien desconocida por la mayoría de los consumidores, es muy útil para reivindicar nuestros derechos ante todas aquellas empresas que estén adheridas al Sistema Arbitral de consumo, es decir, que hayan aceptado esta vía para solventar las controversias.

Es gratuito, sus decisiones, llamadas laudos, son de obligado cumplimiento para todos y directamente ejecutables, es rápido porque todo el procedimiento no suele llevar más de tres o cuatro meses y es ante todo un procedimiento extrajudicial de resolución de conflictos.

Atención porque hay una serie de materias excluídas del arbitraje:

  • Aquellas en las que ya exista una resolución judicial firme y definitiva.
  • Cuando se haya producido daños para la salud o muerte.
  • Cuando existan indicios de delito.
  • Cuando deba intervenir el Ministerio Fiscal.

La Junta Arbitral de consumo, está formada por tres personas cuando decide en equidad: un vocal que representa al sector empresarial, un vocal que representa a los consumidores y el presidente, que pertenece a la Administración.

¿Cuál es el proceso?

Ante un problema con una empresa, el consumidor solicita el arbitraje (on line, en una OMIC o en una asociación de consumidores) y presenta toda la documentación de la que dispone: factura, ticket, contrato, fotografías, cualquier cosa que le permita probar el daño. Es muy importante que concrete su pretensión, es decir, qué quiere conseguir. Aunque no existe indemnización por daños y perjuicios, el consumidor puede indicar una cantidad económica por la que solicita restitución.

Cuando la solicitud de arbitraje se recibe en la Administración, se revisa y si falta documentación se pide, y se da traslado, posteriormente, a la empresa para que realice sus alegaciones que serán enviadas al consumidor. Es posible llegar a un acuerdo a través de la mediación, incluso momentos antes del inicio del arbitraje.

También la empresa puede solicitar reconvención, es decir, si el consumidor debe dinero, podrá exigir su pago en la contestación.

Empresas adheridas típicas: Vodafone España, Movistar, Telecable, Orange, ópticas, talleres de coches, tintorerías, academias de formación. El logotipo del arbitraje suele estar en sus comunicaciones comerciales, contratos o incluso, en el propio establecimiento.

Consulta aquí, las empresas en Asturias.

Aunque las empresas no estén adheridas, pueden aceptar el arbitraje en supuestos puntuales.

¿Están prohibidos los perros en las comunidades de vecinos?

Ante la duda que nos planteaba un vecino y, teniendo en cuenta que cada vez hay más mascotas viviendo en el ámbito urbano, nos ha parecido una cuestión relevante y de gran interés social.

Evidentemente, en la Ley de Propiedad Horizontal no hay ninguna mención a la tenencia de mascotas y, por tanto, ninguna prohibición expresa, lo cual sería claramente ilegal.

Solo encontramos, en el artículo 7.2 la prohibición de realizar actividades no permitidas en los estatutos, tanto a nivel privado como en el ámbito público de la comunidad:

2. «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es, en los Estatutos de cada Comunidad de Vecinos, donde podemos encontrar alguna mención expresa a la tenencia de mascotas, fundamentalmente, de perros. Tendremos que consultarlos, a través de nuestro Administrador de Fincas, para conocer qué recomendaciones se exigen a los propietarios de perros:

Normalmente, se suelen concretar en :

  1. Utilizar correa en las zonas públicas tales como portal, escaleras, ascensor, jardines.
  2. Ceder el uso del ascensor ante vecinos que prefieran no estar cerca de los animales.
  3. Utilizar montacargas, si los hubiera.
  4. Educar al animal para que sea respetuoso, evitar los ladridos a deshora, la recogida de excrementos y los malos olores.

Siempre se dará prioridad a la libertad individual del dueño del perro sobre las prohibiciones de tenencia de animales o mascotas.

También se recomienda consultar las ordenanzas municipales sobre animales de compañía.

Liberar un móvil después de permanencia, ¿Gratuito o no?

Una vez finalizado un contrato de permanencia, a través del  cual, hemos adquirido un móvil pagándolo a plazos a nuestra compañía de Telecomunicaciones, queremos rescindir el contrato e irnos a otra compañía, ¿Pero qué ocurre con el móvil?

En España, a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos, las operadoras nos venden móviles que no están liberados, sobretodo, cuando están sujetos a permanencia.

Es en ese momento, cuando la permanencia de 18 ó 24 meses, ya ha finalizado, que podemos solicitar un código para liberar nuestro teléfono y así, poder utilizar una SIM de una compañía diferente. Aunque las operadoras NO están obligadas a ello.

Para ello, deberemos de contactar con el SAC (Servicio de Atención Telefónica) que nos facilitará la información necesaria.

Ahora bien, ¿Es ese desbloqueo gratuito? La información es confusa, según se consulte en las redes sociales e internet. Sin embargo, en ninguna normativa se especifica que exista obligación de liberalizar el móvil y que sea gratuita, de modo que, nos pueden cobrar por ello.

Vodafone, por ejemplo, aplica un recargo de 9,95€ para liberar el móvil, además de otras condiciones como no tener facturas pendientes de pago y que haya finalizado la permanencia.

Más información en el Blog de la Comisión Nacional del Mercado de la Competencia.

La fianza en Arrendamientos Urbanos

Suele ser una consulta muy habitual, no solo por la cuantía a depositar sino cómo se devuelve y cuándo al finalizar un contrato de arrendamiento.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que hay que estar a lo que se firme en el contrato entre arrendador y arrendatario y en su defecto, acudir a la Ley.

Lo normal es que el arrendador fije un mes de alquiler en concepto de fianza, también pueden ser dos o más, e incluso, exigir un aval. Siempre es obligatoria. Se suele entregar en mano o a través de transferencia en el momento de la firma del contrato o en los momentos previos o posteriores.

El objetivo de la fianza es compensar al arrendador en caso de impago de una mensualidad o descontar los gastos o desperfectos causados en la vivienda al término del contrato.

En determinadas Comunidades Autónomas con competencia en vivienda, existe un depósito de fianzas que garantiza a ambas partes, tanto su recepción como su devolución.

Durante los tres primeros años de contrato, la fianza no está sujeta a actualización. Si el contrato de arrendamiento se prorroga, se puede solicitar un aumento o disminución de la misma.

Cuando el contrato se extingue o una de las partes solicita su rescisión, lo normal es que el arrendador visite el piso y compruebe su estado físico. La fianza debe devolverse siempre. Salvo que haya cargas posteriores (desperfectos) que deban descontarse de la misma.

El método de entrega se pactará entre las partes, puede darse en el momento de entrega de las llaves o mediante transferencia bancaria días después (mejor convenirlo). Si al cabo de un mes, tras abandonar la vivienda, el arrendatario aún no ha recibido la fianza, podrá solicitar su devolución más los intereses legales del dinero.

Los juzgados de primera instancia mediante los juicios verbales o los tribunales de arbitraje, serán los compententes para dirimir los conflictos. Se recoge en el propio contrato qué método de resolución de conflictos prefieren las partes.

Novedad: Regulación de viviendas de uso vacacional y turístico en Asturias

Algunas CCAA (Cataluña, Asturias, Madrid), presionadas por el lobby hotelero, ya han comenzado a regular el alquiler de casas de particulares, que durante los últimos años han experimentado un auge espectacular debido a determinadas páginas web como Airbnb, Bedycasa o Niumba.

En Asturias, la nueva normativa ha sido aprobada y publicada en el BOPA el pasado miércoles 17 de agosto de 2016 y el post tiene como objetivo informaros de cuáles son las condiciones para poder alquilar tu casa o tus habitaciones.

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Demandas cláusula suelo

Varios clientes de Liberbank confiaron en mí para encomendarme la tarea de demandar judicialmente a la antigua Cajastur, actual Liberbank, ante el perjuicio económico que la cláusula suelo-techo les estaba ocasionando.

En todos los casos, el suelo era de l2,95% y el techo del 15%, habitual en las hipotecas contratadas entre los años 2009-2012.

Interpuesta la demanda y recibida la contestación por parte de la entidad financiera, y ya fijado el día para la celebración de la Audiencia Previa, recibimos la llamada de la parte contraria para ofrecernos un acuerdo extrajudicial.

Mis clientes, como a cualquier otra persona, la incertidumbre del resultado de un juicio siempre les inquieta, por ello, me instaron a negociar convenientemente sus intereses ante Liberbank.

Finalmente, en todos los casos, se llegó a un acuerdo que incluía la supresión de la cláusula suelo-techo, modificación de la cuota a pagar con efectos a partir del mes siguiente de la firma, mantenimiento del resto de condiciones contractuales, compensación económica por el dinero pagado de más durante los años en los que la cláusula estuvo en vigor (amortización en cuenta y libre disposición), así como, costas judiciales de abogada y procurador.

Mis clientes quedaron satisfechos y servidora contenta de haberles ayudado.