Reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca

*Tras las últimas sentencias del Supremo en el año 2018 y 2019, se han modificado las cantidades que se pueden reclamar: Mitad de la factura del notario y de la gestoría. El 100% de la factura del registro de propiedad y de la tasación.

El Impuesto de Actos jurídicos documentados y la comisión de apertura, no pueden reclamarse, a falta de la resolución de las cuestiones prejudiciales que ya se han planteado en Europa.

En diciembre del 2015 se conoció una nueva sentencia del Tribunal Supremo español, la número 705/2015 que consideraba hasta 14 cláusulas abusivas recogidas en préstamos hipotecarios del BBVA y del Banco Popular, aunque cualquiera puede reclamar dichos gastos pues los efectos de la sentencia se extienden a todos los bancos.

Todas las entidades financieras repercutieron los gastos derivados de la formalización de la hipoteca a la parte prestataria, es decir, al consumidor. Este punto es considerado como abusivo por el Supremo ya que entiende que el banco es el principal interesado en formalizar la hipoteca ante Notario y Registro de la Propiedad para tener un título ejecutivo, en caso de impago.

El texto de la Sentencia que constituye su decisión, es el siguiente:

«En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)».

Desde entonces, muchas personas se están informando de las consecuencias que tiene esa sentencia a título individual. Y es que todos los consumidores han pagado estos gastos de forma íntegra, y soportando un desequilibrio evidente, pues los gastos, que dependen del importe de la financiación oscilan entre los 2.500-4.000€

¿Quién puede reclamar y desde cuándo?

Cualquiera que tenga un préstamo hipotecario, con o sin novación. Las subrogaciones y las viviendas VPO también se pueden reclamar, pero los gastos pagados son menores. Queda a decisión de los clientes valorar los riesgos y las posibilidades.

Respecto al plazo: dado que lo que se va a pedir es la nulidad de la citada cláusula (se encuentra en el apartado 5. Gastos a cargo de la parte prestataria), no hay prescripción.

¿Qué gastos son?

Notario, registro, gestoría  e impuestos (Actos jurídicos documentados o ITP)

Por tanto, la documentación a entregar tiene que se la factura de dichos gastos o en su defecto, la provisión de fondos y la carta de pago en Hacienda. Además de la escritura de la hipoteca, la novación o la cancelación.

Pasos a seguir

En primer lugar, se iniciará una reclamación extrajudicial al SAC, y si tras los dos meses preceptivos de espera, la respuesta es negativa, se acudirá a los Tribunales de Justicia para solicitar la nulidad en un procedimiento ordinario.

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