Dudas más frecuentes respecto a los gastos de la hipoteca

Muchas personas piensan que es lo mismo que la cláusula suelo, y es un error.

Son dos cláusulas abusivas según sentencia del Tribunal Supremo y son independientes, lo que sí es cierto, es que toda persona con un préstamo hipotecario ha soportado íntegramente dichos gastos, sin que por ello, tengan también una cláusula suelo en su hipoteca.

¿Qué se puede reclamar?

  • Los gastos de formalización, es decir, de constitución de la hipoteca.
  • La subrogación hipotecaria, siempre que el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados sea el Banco y no el constructor.
  • Las novaciones hipotecarias
  • Las cancelaciones hipotecarias

Documentación necesaria

Es preceptivo que se pueda demostrar que ha existido un gasto y que se ha pagado, esto quiere decir, que la única forma es demostrarlo con una factura.

  • Factura del notario
  • Factura del registrador de la propiedad
  • Factura de la gestoría del banco que intervino en el proceso
  • Tasación, al menos la Audiencia Provincial de Asturias, ya la incluye en dos sentencias como devolución.
  • IAJD: impuesto de actos jurídicos documentados, ronda el 0,5 ó el 1% en función de cada CCAA, sobre la base de la responsabilidad hipotecaria.

OJO: las subrogaciones y novaciones hipotecarias, se han visto excluídas del pago del impuesto en los últimos años, por cambios normativos, y en muchos casos están exentas.

No tengo la documentación

La puede solicitar a su entidad financiera, está obligado a proporcionársela. Es más, probablemente no la tenga porque nunca se la ha entregado. Sin embargo, esta solicitud puede verse envuelta en trabas y rechazo.

La segunda opción es acudir directamente a cada profesional (notario, registrador, gestoría) para hacerse con la respectiva factura. Basta dar el DNI o el número de préstamo.

OJO: no existe obligación legal de conservar las facturas más alla de los últimos 4 años, este puede ser otro problema.

Si nos falta alguna factura, podremos reclamar los importes de aquello que tengamos, exclusivamente.

PROCESO

  • Reclamación extrajudicial al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera. Plazo de respuesta: 2 meses desde su recepción.
  • Reclamación extrajudicial al Banco de España. Plazo de respuesta: 6 meses y no es vinculante.
  • Vía judicial.

La vía judicial puede ser iniciada inmediatamente, pero siempre es conveniente intentar una fase extrajudicial o amistosa, podría evitar en el futuro una sentencia con costas procesales.

La reclamación del IADJ, que es la de mayor cuantía, es la más controvertida también por la diferencia de opiniones en los juristas sobre quién es el sujeto pasivo del impuesto.

Además, conviene que los juzgados se vayan pronunciando con sentencias sobre la devolución de gastos, que por el momento, son más bien escasas, aunque favorables, en la mayoría de los casos a los consumidores.

Resumen de sentencias hasta el momento

  • STS, de 23 de  diciembre de 2015. BVVA y Banco Popular
  • Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo pronunció el 9 de diciembre de 2016 (no IAJD). Contra Liberbank
  • Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, 21/12/16 (sí IAJD). Catalunya Caixa
  • 14/11/16 Audiencia Provincial de Pontevedra (sí IAJD)
  • 18/04/16, Juzgado de lo Mercantil 1 de Pontevedra (sí IAJD). Banco Popular
  • 27/01/17 de Audiencia Provincial de Asturias, (sí IAJD)
  • 1/01/17 de Audiencia Provincial de Asturias, (no IAJD)
  • 31/10/16 de Juzgado de Primera Instancia nº 7, no estima devolución de gastos. Banco Sabadell

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