Reclamación de los gastos hipotecarios

Tras la última sentencia del Tribunal Supremo, la número 148/2018, tras un recurso de casación a la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, frente a un litigio contra el Banco Sabadell y Caixabank, el Alto Tribunal especifica qué ocurre con el impuesto de actos jurídicos documentados, finalmente.

Para abreviar la extensa sentencia, lo que viene a considerar el Supremo, es que el sujeto pasivo del impuesto es el consumidor, parte prestataria, como así ha venido considerando su Sala III, en varias sentencias. De esta forma, ante la solicitud de un préstamo hipotecario, quien tiene que pagar el tributo no es el banco, sino el prestatario.

Además, especifica que hay una parte de la factura del Notario, que corresponde con la matriz, la escritura original que también tendrá que pagarla quien se hipoteca. El resto de las copias simples, serán abonadas por quien las solicite.

De modo que, en este breve resumen de la sentencia, los gastos hipotecarios se pueden recuperar , ya que el Supremo sigue afirmando la nulidad de la cláusula de gastos, por ser abusiva y desproporcionada, derivando íntegramente su pago al consumidor. Lo que diferencia es la nulidad con las consecuencias de la nulidad.

En realidad lo que ha ocurrido, es que la primera sentencia nº 705/15, metió la pata, y no respetar su propia jurisprudencia, y al magistrado titular le ha correspondido intentar reconducir la situación.

GASTOS A RECLAMAR

  1. Factura del notario: exceptuando la matriz (cuyo coste es muy difícil de precisar), las copias simples las pagará quien las haya solicitado, normalmente, la entidad financiera.
  2. Factura del Registro de la propiedad: Solamente respecto a la constitución de la hipoteca, no de la compraventa.
  3. Factura de la gestoría.
  4. Factura de tasación.

La sentencia no especifica el plazo por el que se puede ejercitar la acción de nulidad y de recuperación de cantidades, pero al ser una nulidad, la acción es imprescriptible, es decir, no hay plazo.

Con respecto a la cancelación de la hipoteca, las primeras copias están exentas del pago del IAJD.

Estas facturas, pueden ser requeridas ante el banco, en primer lugar, y posteriormente, si el banco lo deniega, ante cada profesional, si aún las conserva.

También se pueden reclamar las subrogaciones y novaciones, aunque sin el impuesto, los gastos son muy inferiores.

Evidentemente, el importe de recuperación se ha reducido considerablemente sin el IAJD, pero se trata de un dinero nuestro que hemos pagado sin posibilidad de pactar en contrario, y cuyo importe debe asumir nuestro banco.

Una nueva noticia es que se puede reclamar la comisión de apertura, que fue impuesta en hipotecas firmadas en los años del boom inmobiliario, entre el 2005-9, y supone, normalmente, un 0,5-1% del capital pendiente de amortizar. Precisamente porque como comisión, no fue negociada ni pactada entre las partes y deben obedecer a un servicio prestado.

Se puede (y se debe) reclamar en primera instancia, ante el propio Banco al Servicio de Atención al cliente y, tras su respuesta negativa, al Banco de España. El proceso durará un año.

Sin embargo, por la vía extrajudicial no se va a conseguir nada. Evidentemente, los bancos pelearán hasta el extremo para no perjudicar sus balances contables. Hay que acudir a juicio. Entendemos que después de esta sentencia, comenzarán a llover los pleitos para conseguir la recuperación de estos gastos.

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